« Répondre à la crise du logement en construisant plus et mieux, tout en préservant les espaces naturels et agricoles : telle est l’ambition portée par la réforme de l’urbanisme et de l’aménagement menée par le gouvernement. »

1 - Mais qu’entend EE/LV par crise du logement ? Une pénurie de logements ? Vraisemblablement puisqu’il s’agirait pour résoudre cette crise de construire plus. Or si l’on regarde les statistiques de l’INSEE, il n’y a pas de pénurie de logement. Il y a 29,3 millions de logements pour 26,4 millions de ménages, soit 1,11 logement par ménage. Des logements trop chers ?
S'il est vrai qu'il y a environ 800 000 personnes privées de logement, « c'est faire un raccourci bien rapide que d'imaginer qu'elles le sont faute de logement disponible sur le marché. L'exclusion provient de multiples facteurs, et notamment de l'impossibilité, faute de revenus, d'acquérir ou de louer un logement décent. On peut écarter l'idée d'une pénurie réelle, à savoir de l'impossibilité pour certains de se loger du seul fait de l'absence de logement à acquérir ! » Guillaume FONTENEAU ( http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/non-il-ne-manque-pas-800-000-logements-en-france.html)
2 - « Confrontée à des prix élevés, la clientèle qui ne peut acheter les logements souhaités rationalise cela en acceptant l'idée de pénurie : s'il y avait plus de logements, ils seraient nécessairement moins chers... Le coût s'explique et se justifie par une rareté imaginaire, bien plus facile à concevoir que les mécanismes réels de détermination des prix immobiliers, qui font appel à des considérations plus complexes, notamment en raison du recours au crédit. »
3 - « L'évolution des prix est plus complexe qu'un simple équilibre entre la population et le nombre de logements ! Et ce qui vaut à la hausse vaut à la baisse » Comme le soulignent les commentaires dans les revues ou sites spécialisés » (les citations ci-dessus sont tirées du site cotation-immobiliere.fr http://www.cotation-immobiliere.fr/aspx/stats/StatsDetail.aspx?sPageId=breve-penurie)

« Il faut créer les conditions pour la construction de 500 000 nouveaux logements par an d’ici à 2017. C’est à la fois un engament de campagne du Président de la République, une nécessité pour répondre aux difficultés que connaissent les Français pour se loger et aussi un moyen de soutenir un secteur en difficulté »

Aussi ou surtout ? « La difficulté (…) n’est pas qu’il faut construire plus de logement mais qu’il faut donner les moyens à ces personnes en difficulté de se loger …Bien évidemment, aujourd’hui, tous ceux qui ont un intérêt financier dans la construction de logements détournent cette caution morale au service de leurs affaires… Mais il semble bien qu’il s’agisse d’une légende urbaine habilement construite par le service marketing de certains promoteurs… Car les chiffres sont bien différents :
●En moyenne 7% des logements en France, sont des logements vacants, soit plus de 2 000 000
● Le taux de vacance locative dans les logements en France n’a jamais été aussi forte qu’en 2010 avec 63 000 logements vide depuis plus de 3 mois.
●Il ne manque pas 800 000 logements en France mais 800 000 personnes sont en manque de logement.
●Par contre, la pression est plus forte dans certaines régions. Régions dans lesquels le taux de logement vacants est le plus fort.
Le taux de logements vacants est quasi identique depuis 2000 : La hausse des prix ne peut pas s’expliquer par une pression sur le nombre de logement disponible car ce nombre est stable malgré une hausse considérable des prix. Au contraire le nombre de logements vacants a augmenté de 400000 entre 2000 et 2011 : Constat étonnant dans le contexte d’un marché de l’immobilier guidé par la pénurie de logement. :-) » Guillaume FONTENEAU, Leblogpatrimoine.com

« (le bâtiment) est un important gisement d’emplois non délocalisables, tant directs (construction, rénovation, gestion) qu’indirects (équipement des logements, services associés, développement de la ville). »

Regardons d’un peu plus près ce «gisement d’emplois » prétendu « non délocalisables ».
1°) Le bâtiment et les travaux publics (BTP) est un secteur d’activité où plus de 35% des infractions à la législation du travail a été enregistré avec une surreprésentation de l'emploi des étrangers sans titre de travail (statistiques de 2008), main d’œuvre sous-payée, corvéable à merci et jetable sans formalité lorsqu’il faut « dégraisser » les effectifs. Le BTP est aussi un secteur où « les salaires sont très bas et la pénibilité du travail n’est pas reconnue. Cela n’incite pas les jeunes à rester dans le secteur » comme l’affirme Eric Aubin, secrétaire général de la fédération construction de la CGT. C’est dans ce secteur que l’on trouve le plus de travailleurs étrangers dont le patronat déclare ne pouvoir se passer. Et pour cause car, comme le constate un article de Marianne daté du 23/07/2012, « Dans tous les cas, il apparaît que – même en respectant les règles – les exigences salariales des ouvriers du BTP arrivant des pays de l’Est les rendent forcément plus compétitifs que leurs homologues français. Surtout, les charges sociales associées à ces équipes sous-traitantes étrangères sont beaucoup plus faibles que celles concernant des travailleurs déclarés en France »
2°) Que les emplois du BTP ne soient pas délocalisables parce que l’activité ne peut que se faire sur le territoire national est donc une fausse évidence : le travail s’effectue bien en effet sur le sol hexagonal « mais on fait venir sur nos chantiers des travailleurs qui n’ont pas les mêmes droits, ni les mêmes formations, ni les mêmes exigences que les travailleurs nationaux. » (Jean-Pascal François, responsable à la Fédération nationale des salariés de la construction (CGT) cité dans l’article de Marianne) L’activité doit se dérouler sur le territoire national mais ce sont les salariés qui sont délocalisés. Ils viennent sur des chantiers en France mais avec les salaires et les charges sociales du pays d’origine…C’est donc une erreur de croire qu’une activité n’est pas délocalisable parce qu’elle doit nécessairement se faire sur un territoire déterminé alors qu’il suffit de faire venir des travailleurs étrangers pour l’effectuer dans les conditions de travail, les salaires, avantages sociaux et droits qui seront ceux qui auraient les leurs s’ils l’avaient réalisée dans leur pays. Cécile Duflot commet cette erreur lorsqu’elle confère au BTP ce statut d'activité «non délocalisable » et s’en sert d’argument pour promouvoir sa politique de densificatrice : « Investir dans le bâtiment, construire des logements serait créer des emplois durables en France ». C’est cet argument que répètent comme des perroquets les cadres du parti EE/LV. Que cet argument nous ait déjà été servi par N. Sarkozy, comme le rappelle Marianne ne semble guère les gêner. Eux aussi chaussent les pantoufles du mort sans se poser trop de questions gênantes. En janvier 2012, Sarkozy préconisait une relance du secteur par la construction. « Tout terrain, toute maison, tout immeuble verra ses possibilités de construction augmenter de 30 % », avait-il annoncé, avant de préciser que cette mesure fournirait assurément du travail dans l'industrie du bâtiment, « qui a une caractéristique, elle n'est pas délocalisable ». L’urbanisme de Duflot, c’est du Sarkozy dans le texte, pour de larges extraits.

« La densification est la solution qui permet de construire là où sont les besoins sans artificialiser davantage en périphérie des villes. Aux antipodes de l’image parfois caricaturale des tours et barres d’immeuble qui caractérisent l’urbanisme des années 1960-70, la densité urbaine participe à la mise en place d’une fabrique (sic !) de la ville durable. »

Les logements vacants existent bien. Selon les régions, ils le sont pour des raisons diverses : prix, absence de travaux, absence de marché locatif, territoires où il est devenu impossible de vivre et travailler au pays... Répartir sur l’ensemble du territoire les activités et les services, donner ou redonner à l’échelon régional et local un pouvoir décisionnel que l’Etat tend à confisquer et les gens iraient habiter là où l’on trouve travail et services, au lieu de s’agglomérer et s’entasser dans des zones urbaines et péri-urbaines souvent hideuses ou qui le deviendront si la politique urbanistique de Cécile Dufflot est mise en œuvre.
Et il faudrait encore «densifier » des zones déjà denses qui étouffent déjà du manque d’infrastructures et de fluidité.
Pour la petite couronne francilienne, Le RER A n’a toujours pas de double étage sur toutes les destinations et aux heures de pointe, il faut regarder passer les rames en restant sur le quai... Ne parlons même pas du RER B ou C. Transports en commun au bord de l’asphyxie, routes et rues au bord de la thrombose et il faudrait ajouter encore des habitants ?
Il ne suffit pas de construire des immeubles, il faut renforcer les réseaux d’assainissement en amont, les stations d’épuration en aval (où ?), évacuer leurs boues, renforcer les réseaux d’adduction d’eau potable, pomper l’eau, la traiter dans des usines de plus en plus imposantes.
Cette légende du manque de logement sert avant tout les promoteurs qui poussent à la course folle; « Libérer du foncier » On croirait un slogan de manif! dixit fort justement un internaute
La densification n’est pas la panacée, ce n’est même pas un début de solution à la « crise » du logement qui n’est pas une « pénurie » de logements mais l’absence de logements abordables à la location ou à la vente pour certaines catégories de la population.

« Des règles trop strictes en termes de stationnement conduisent à une augmentation du coût des projets de construction, qui peut entraîner leur abandon ou engendrer des surcoûts importants. En effet, la réalisation d’une place de stationnement coûte en moyenne 20 000 à 25 000 €. Certains plans locaux d’urbanisme fixent des contraintes disproportionnées, comme, par exemple, l’obligation de construire trois places de stationnement par logement dans le centre de certaines grandes agglomérations.»

Première déréglementation : suppression ou quasi suppression des obligations d’avoir dans chaque immeuble des stationnements pour V.P. en suffisance.
Dans les villes de la banlieue parisienne mal desservies par les TC, les bagnoles, nécessaires pour se déplacer seront sur les trottoirs, qui devraient être réservés aux piétons. Et lorsqu’il faut « tourner » pour tenter de trouver une place de stationnement, c’est du carburant en plus. Dans les banlieues des villes de province où les TC sont particulièrement déficients, mal commodes, avec des fréquences trop rares et des horaires mal adaptés, c’est encore plus vrai.

« La plupart de ces règles sur le stationnement dans les documents d’urbanisme ne prennent pas en compte les évolutions en matière de déplacement de notre société, comme le déploiement de réseaux de transports collectifs de plus en plus denses dans les zones urbaines.»

C’est prendre ses désirs pour des réalités ! Il n’y a pas une telle évolution ! Elle est, au mieux, très insuffisante. Le réseau de transport collectif laisse partout à désirer, hors capitale et quelques grandes villes intra-muros. Il devient de plus en plus lâche dès que l’on s’éloigne des hyper centres.

« Afin de tenir compte du contexte local, les documents d’urbanisme conserveront la possibilité de définir le champ d’application géographique de cette mesure. Cette disposition fera donc l’objet d’une mise en œuvre pragmatique tenant compte des études réalisées en termes de densité et de desserte en transport collectifs.
« Ainsi, par exemple, dans les zones tendues, les obligations de stationnement fixées aux constructeurs ne pourront pas être supérieures à une place de parking par logement construit, dès lors que l’opération immobilière est située à moins de 500 m d’une gare ou station de transport collectif. »

Voilà bien l’exemple d’une mesure décidée par des technocrates éloignés de la vie réelle et qui n’empruntent jamais les TC qu’ils veulent que les autres prennent : il ne suffit pas qu’il y ait une gare ou une station de TC, il faut qu’il y ait des trains ou des bus qui la desservent selon des fréquences et amplitudes acceptables. Les fins de services à 20h, l’absence de desserte les dimanches et jours fériés, un bus toute les heures ou même moins en « heures creuses » etc. Et même lorsque fréquences et amplitudes de service sont correctes en théorie, il faudrait qu’elles soient effectives en réalité : l’exemple des RER franciliens montre jusqu’à la caricature combien cela peut ne pas être le cas.

« Pour encourager la densification douce d’espaces déjà urbanisés »

On connaissait les circulations dites « douces » et aussi les énergies « douces » qui n’ont rien de doux et voilà la «densité douce » Les mesures qui suivent montrent que la densification prévue et imposée n’aura rien de «doux » et fera plutôt dans le brutal… Exemples : « construire sur les toits ; restreindre les droits de recours des particuliers et supprimer celui des associations de quartier…. » Duflot et ses épigones EE/LV nous prendraient-ils pour des idiots?

« Construire sur les toits » et « Ajouter un ou deux étages à un bâtiment, là où c’est pertinent, permet d’exploiter un gisement sans artificialiser davantage et dans le respect de la qualité architecturale et de la morphologie d’un quartier.»

On peut en douter lorsque l’on voit les esquisses des urbanistes mettant en œuvre cette mesure. Cela avait déjà été proposé sous le règne de Sarkozy et les Verts et le PS s’étaient alors gaussés d’une mesure « absurde » qui profiterait aux propriétaires de pavillons sans ajouter de nouveaux logements !

« Permettre la densification des quartiers pavillonnaires »

Euphémisme pour ne pas dire langue de bois… Il s’agit de les supprimer par un ensemble de mesures qui sont énumérées ci-après. Pourquoi pas après tout, les zones pavillonnaires dans les périphéries des grandes agglomérations sont pratiquement toutes en voie de «gentryfication» mais il existe des formes d’habitat individuel avec parties collectives qui permettent l’autoproduction, alimentaire notamment, d’autres formes de l’habiter écologiquement, un autre « vivre ensemble » en même temps qu’une certaine autonomie vis-à-vis de l’univers marchand. Supprimer les zones pavillonnaires, pourquoi pas… Tout dépend par quoi on va les remplacer…

Mesure n°1 : « restreindre la possibilité pour les PLU de fixer une taille minimale de terrain et une densité maximale des constructions, deux éléments qui freinent la densification »

Mesure n°2 : « La loi urbanisme et habitat de 2003 permet de fixer une taille minimale des terrains pour préserver l’urbanisation traditionnelle ou l’intérêt paysager d’une zone (…).Cette possibilité contribue à l’étalement urbain. C’est pourquoi elle sera supprimée. »
Pas de mesure de remplacement ni pour cette préservation de l’urbanisation traditionnelle pourtant porteuse de convivialité, ni pour l’intérêt paysager. Un retour aux années 60 ??

Mesure n° 3 : « La suppression du coefficient d’occupation des sols (Cos) »
Technique, mais diablement efficace… ainsi que les deux mesures suivantes :

Mesure n°4 : « Pour les Scot : obligation de réaliser une étude de densification »

Mesure n°5 : « Pour les PLU : obligation d’élaborer une étude de stratégie foncière »

« Le projet de loi permettra le transfert automatique de la compétence PLU aux communautés de communes et d’agglomérations. »

En clair, la compétence urbanisme n’appartiendra plus aux communes qui ne pourront plus décider du devenir de leur territoire. Les communautés en cause, de second degré, sont moins soumises à la pression des électeurs que l’on qualifie d’égoïstes lorsqu’ils s’opposent au bétonnage de leur quartier. L’intérêt général contre les égoïsmes ? Ou bien celui des citoyens.nes contre celui des élus bâtisseurs alliés à celui des promoteurs qui sont comme chacun le sait d’altruistes philanthropes! Quel est l'intérêt des maires présidents ou vice-présidents d’agglomération, de communauté urbaine, de communes, pour faire couler le béton ? Il est multiforme : moduler de façon ad hoc leur base électorale, se créer une « clientèle», mettre du beurre sur les épinards de leur budget pour de grandes réalisations souvent inutiles et parfois, pour une petite minorité, d’autres raisons moins avouables mais qui n’éclatent pas toujours au grand jour…

« Une « procédure intégrée pour le logement » pour diviser par trois les délais de procédure administrative» Elle comportera une évaluation des incidences environnementales avant de permettre, en tant que besoin, la mise en compatibilité et l’adaptation de plusieurs documents réglementaires en matière d’urbanisme, dans des délais raccourcis par rapport aux procédures classiques. L’ordonnance précisera le champ d’application et les conditions de mise en œuvre de cette procédure. Elle exclura notamment la possibilité que la procédure intégrée puisse concerner les parcs naturels régionaux. »

En clair une étude d’impact environnemental bâclée en un laps de temps très limité sera une étude avec des résultats connus d’avances et conformes aux désirs des promoteurs (état, collectivité locale, particuliers) comme c’est souvent déjà le cas aujourd’hui (Cf. le cas d’école des études d’impact pour l’aéroport de Notre Dame des Landes). Tant pis aussi pour l’archéologie préventive… Ce n’est qu’une perte de temps pour les bétonneurs pressés, comme l’a déclaré l’adjoint à l’urbanisme (PS) de Clermont-Ferrand lors de fouilles qui, selon lui, s’éternisaient en Centre-ville, retardant le béton de couler dans un quartier déjà bien minéralisé et densifié. Le commentaire de cette mesure n’est pas un procès d’intention. En voici la preuve : Si les choses ne devaient pas se passer ainsi, pourquoi exclure les parcs naturels régionaux de cette procédure « intégrée » (C’est une concession faite aux protecteurs de la nature, du patrimoine et des paysages) ? C’est bien parce que partout ailleurs, on sait bien que cette mesure facilitera un bétonnage peu soucieux de la nature, des paysages et du patrimoine.

« Amélioration du traitement des contentieux d’urbanisme pour accélérer les délais »

Pour les bénéficiaires de permis de construire, pas pour ceux qui les contestent.
Le détail des mesures envisagées est édifiant : restriction du droit d’ester pour les particuliers ou les petites associations de quartier, pénalités financières qu’elles encourront en cas de rejet de leurs recours alors qu’en cas de condamnation, aucun alourdissement des sanctions financières n’est prévue pour le promoteur ou la collectivité bénéficiaires du permis, possibilité de modifier le permis litigieux en cours d’instance pour corriger des « vices de forme », assimilation scandaleuse à des recours mafieux des recours des particuliers défendant leur intérêt ou des associations de quartier défendant la qualité de vie de leur quartier ou de leur commune. Il s’agit de tout faire pour que la voie du recours juridique soit réduite. S’affranchir du contrôle et de la pression des citoyens.nes électeurs, leur barrer la voie du recours juridique, voilà bien la preuve que l’Etat veut construire malgré eux, contre eux où il l’entend, comme il l’entend. Il s’agit d’imposer une densification dont aucun urbain ne veut car elle est synonyme de mal être, notamment dans ce que les auteurs de ce texte appellent les « zone tendues » qui sont déjà denses. Les urbains n’en peuvent plus d’être des agglomérés mais de cela, le Gouvernement et la ministre qui se prétend écologiste n’ont cure. Il s’agira de leur imposer cette densification en leur ôtant, un à un tous les moyens légaux de se défendre. Il ne restera plus aux urbains en colère que l’occupation des chantiers …


« Pour limiter les recours infondés contre les autorisations d’urbanisme qui engorgent les tribunaux… »

Cette citation, à elle seule, en dit long. Comment savoir si un recours est ou n’est pas fondé tant qu’il n’est pas jugé ? Voilà l’Etat et le gouvernement qui se permet de dire la justice sans même avoir entendu celui qui la demande… Un comble ! Pourquoi ne pas s’interroger plutôt sur les raisons qui font que ces recours sont si nombreux, comme le manque de dialogue, la politique du fait accompli, une conception de l’intérêt général qui méprise et bafoue les intérêts des particuliers… La volonté de « bien vivre » des habitants d’une commune, d’un quartier, leur attachement à celui-ci, à son histoire porteuse de repères, leur volonté de les préserver vaut bien l’intérêt de l’automobiliste qui ne fait que le traverser et qui est pour les résidents fauteur de nuisances. Il vaut bien aussi celui du bétonneur. Un aménagement judicieux du territoire permettrait de régler une bonne partie de la crise du logement sans que l’on doive imposer des constructions nouvelles là où les gens n’en veulent pas.

« Renforcer la participation des citoyens en amont des projets »

Etant donné toutes les mesures qui précédent et bien que cela ne soit pas précisé, on l’aura compris, il ne s’agit que de ceux, et de ceux seulement, qui acceptent les projets de densification. Les autres ne sont que des égoïstes, auteurs de recours malveillants, empêcheurs de bétonner en rond. Les ordonnances en préparation sont destinées à leur clouer le bec et à permettre de densifier en paix.